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| 29.07.2010 BGH zur Wirksamkeit von Verlängerungsklauseln in befristeten Mietverträgen nach früherem Recht |
| In seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (Az. VIII ZR 230/09; zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der BGH entschieden, dass bei einem vor Inkrafttreten des Mietreformgesetzes abge-schlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrages eine AGB-Klausel, nach der sich das Mietverhältnis um jeweils fünf Jahre verlängert, wenn es nicht auf den als Endtermin vorgesehen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird, der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mietete der Mieter eine Wohnung an. Das Mietverhältnis sollte nach fünf Jahren enden. In dem Mietvertrag war zudem folgenden Klausel enthalten:
„Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“
Vertragsgemäß sollte das Recht zur außerordentlichen Kündigung von dieser Klausel unberührt bleiben. Bei einer Nutzung als Wohnraum sollten die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen Anwendung finden. Nach knapp neun Jahren kündigte der Mieter das Mietverhältnis ordentlich und zog aus. Da der Vermieter die Wohnung erst fünf Monate später weitervermie-ten konnte, verklagte er seinen ehemaligen Mieter auf Zahlung der Mieter zuzüglich der Ne-benkosten für diesen Zeitraum.
Der BGH sprach dem Vermieter einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 1 BGB auf Zahlung der Miete und der Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum zu, da die Kündigung des Mieters unwirksam gewesen sei. Die von den Vertragsparteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit gemäß § 564 Abs. 1 BGB aF verbundene Ausschluss der Ver-tragsbeendigung durch ordentliche Kündigung seien wirksam. § 565a Abs. 1 BGB aF habe den Mietparteien bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 diese Möglichkeit eröffnet. Dass das aktuell geltende Mietrecht keine solche Möglichkeiten vorsehe, ändere an der Wirksamkeit solcher Vereinbarungen gemäß Art. 220 § 3 Abs. 2 EGBGB nichts, sofern diese vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden seien. Dies gelte auch dann, wenn die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform erfolgte. Durch die Verlängerung werde kein neues Mietverhältnis geschaffen, sondern das alte fortgesetzt.
Die Klausel sei auch nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie widerspräche insbeson-dere nicht § 565 Abs. 2 BGB aF, der eine Kündigungsfrist von höchstens 12 Monaten vorsah und abweichende Vereinbarungen für unwirksam erklärte. Denn dieser sei auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklauseln nicht anwendbar. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB läge ebenfalls nicht vor, da ein mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundener, vorübergehender beiderseitiger Kündigungsausschluss keine grundlegenden Rechte des Mieters einschränke.
Schließlich benachteilige die Vertragsklausel den Mieter auch nicht unangemessen entgegen Treu und Glauben (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Mieter werde durch die Vertragsklausel die Möglichkeit eingeräumt, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündi-gung des Vermieters auszuschließen und somit zu vermeiden, dass er ungewollt aus seinem gewohnten Umfeld herausgerissen werde. Dem Mobilitätsinteresse käme nach dem früheren Recht keine vergleichbare Bedeutung zu, wie es das heutige Recht vorsehe. Etwaige finanzielle Belas-tungen des Mieters bei einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder durch eine anderweitige Neuvermietung durch den Vermieter gemildert werden. |
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